En estos últimos años, cada vez más clientes de nuestra asesoría fiscal en Málaga alquilan pisos o incluso habitaciones, a través de páginas web que alquilan apartamentos con fines turísticos. ¿Conoces páginas como Airbnb o Wimdu?
En este artículo te vamos a explicar en qué consisten estos alquileres, y si estás pensando en arrendar alguno, te exponemos las obligaciones fiscales a las que estarás sujeto.
Alquiler de vivienda en la declaración de la renta
- Si arriendas una vivienda, en la cual, el arrendatario va a tener su vivienda habitual, de cara a tu declaración de IRPF, este arrendamiento tienes que declararlo como: “Rendimientos por arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas”. Este alquiler te permite una reducción del rendimiento obtenido (ingresos menos gastos) del 60%.
- Si esta vivienda, la alquilas por ejemplo durante los meses de verano, tendrás que declarar las cuantías obtenidas por el arrendamiento en los meses/días que ha estado alquilado como rendimiento del capital inmobiliario, y el resto del tiempo, se declara como imputación de rentas (1% del valor catastral del piso o el 2% si ese valor no se ha revisado desde 1994, acorde a los meses que no ha estado arrendado)
- Y si además, prestas servicios complementarios (propios de la industria hotelera) a los arrendamientos o tienes a una persona trabajando para poder gestionar estos alquileres, entonces estos ingresos por arrendamientos tienes que declararlos en la sección de actividad económica.
Alquileres de casas en la declaración del IVA
- La vivienda habitual está exenta de IVA. Si alquilas una vivienda como tal, únicamente tienes la obligación de cobrar la fianza (1 mes de renta) y depositarla en la Junta de Andalucía.
- La vivienda turística. Nos dice la Ley de IVA que quienes realicen entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, en particular los arrendadores de bienes, se consideran a efectos de IVA empresarios o profesionales.
Este arrendamiento NO está exento de IVA, cuando el arrendador presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, entre los que se encontrarían el servicio de restauración, dar el desayuno, la limpieza, lavado de ropa…, siempre que estos servicios complementarios se presten durante la estancia de los huéspedes; por lo que la limpieza a la entrada y salida del apartamento, el cambio de ropa a la entrada y salida, limpieza de zonas comunes del edificio, el cambio de toallas, sábanas… una vez se han marchado los inquilinos, no tiene la consideración de servicio complementario. Si se prestan servicios complementarios, el tipo de IVA aplicable es del 10%, y tendrás que presentar tus declaraciones trimestrales de IVA.
Asesor fiscal: ¿Cuándo un arrendamiento tiene fines turísticos?
Hay que comprobar lo que tienen establecido al respecto las Comunidades Autónomas, en nuestro caso, es Andalucía.
Arrendamiento con fines turísticos en Andalucía
- Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.
- Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
- Se considerarán canales de oferta turística: las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.
El concepto clave para entender cuando se considera una vivienda como “vivienda turística” es el de la habitualidad, es decir, si se va a ofrecer de forma habitual la vivienda a turistas.
Si la vivienda está promocionada a través de canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento, en agencias de viaje o en empresas que medien u organicen servicios turísticos, se entiende que se considera una vivienda turística.
Ahora bien, aunque en el resto de casos se presume que no hay habitualidad en caso de una inspección, tendréis que probar que no lo es. Por ponerte un ejemplo, si decides arrendar la vivienda informando a través de carteles en el balcón de la vivienda, a través de tu conserje… la clave es demostrar que no hay habitualidad en ese alquiler.
En el caso de se vaya a alquilar la vivienda con fines turísticos de forma habitual, tendrás que registrarla en el Registro de Turismo de Andalucía.
Según el Real Decreto que regula las viviendas turísticas en Andalucía, NO lo serían aquellas viviendas que:
- Se cedan sin contraprestación económica.
- Viviendas que se alquilen por tiempo superior a dos meses continuados por una misma persona.
- Alojamiento situados en el medio rural.
- Conjuntos formados por tres o más viviendas de un mismo titular que estén ubicadas en un mismo edificio, complejo o en edificios contiguos.
Requisitos para inscribir un piso como vivienda turística:
- Disponer de licencia de ocupación y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles
- Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
- Estar amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato
- Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
- Botiquín de primeros auxilios.
- Disponer de información turística de la zona (lugares de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, aparcamientos, servicios médicos, transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos).
- Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias y un cartel indicándolo en un lugar visible.
- Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
- Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, etc. en función de la ocupación de la vivienda. Asimismo, habrá que contar con un juego de reposición.
- Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
- Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran.
- Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras…
Conclusiones como asesores fiscales
La administración pretende evitar el fraude en los arrendamientos sin declarar, además de garantizar los derechos de los usuarios.
Hacienda concretamente con el Plan Anual de Control Tributario, persigue a la economía sumergida que se desprende de muchísimas páginas web, donde los particulares mediante anuncios o intermediarios, ceden o alquilan viviendas por internet, sobre todo en época vacacional.
Por ello, no dejes de declarar vuestros ingresos por alquileres. Si no tienes claro si son vacacionales o no, pide información y asesórate, pero decláralos para así evitar sanciones.
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